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在德国买房的流程是什么?有什么注意事项?

发布时间:2019-04-23 01:38:37作者:讯客驿站
来源:讯客驿站网上数据资料整理
文章摘要:德国法律规定房地产的买卖合同必须经过公证师的公证。
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在德国买房,选择好中意房产后,可以先请验房机构对房产进行检查,同时查看房屋相关文件。买卖双方协商好价格后,卖家会出具购房合同交给公证处,由公证人对房屋信息、贷款情况等进行审查确认后将合同交给买家,此时可请律师解释合同条款,签字后返还公证人,由公证人完成过户、产区登记等流程。

一、在德国全款买房的流程是什么?

德国买房流程主要有四步:选房、看房、定房及过户。德国法律体系严格,购房合同需要经由公证处公证。

 

1.准备买房

在德国买房,首先明确自己对房产的基本要求及资金状况,再进一步考虑地段等问题。德国目前受欢迎的购房网站有ImmobilienScout24、Immowelt及Immonet,如果德文不是很好,可以在中文网站如链家网海外频道德国站选房。在购房前还需要选择好律师、中介、公证人及验房师,四者在购房过程中都起到关键作用。

 

ImmobilienScout24购房网站首页

可以根据自身的需求查找房源,但是网站只提供德语服务可以根据自身的需求查找房源,但是网站只提供德语服务

2.看房验房

实际看房过程中,买二手房除了看房本身,还要查看房屋相关文件,如土地册、建房合同、能源明细等。德国比较特别的就是,除了属于建筑文物保护的老房子外,大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证,能耗量自然是越低越好。在此环节,还需要验房师对房屋下水、电路等进行检查。如果是新房可省去验房,此外新房可以查看的只有能源证、户型图等资料。

 

德国能源证示例图

买家可以根据能源证预估暖气费,由于德国暖气费比例较高,因而越节能的房产对自身越有利买家可以根据能源证预估暖气费,由于德国暖气费比例较高,因而越节能的房产对自身越有利

3.签约定房

一切妥当后,买家交付房款的1%作为定金,卖家及中介起草购房合同、进行公证。公证人会检查买卖者信息、房屋信息等,然后将合同交由买家签署,德国法律规定买家有两周时间仔细了解合同内容,必要时可请律师讲解,这两周内允许买家反悔拿回定金。合同签署后,由公证处继续之后的过户即可。此时买家要支付公证费,通常为房屋售价的1.5%。

 

德国购房合同示例图

仅截图购房合同一小部分,合同为德英双语仅截图购房合同一小部分,合同为德英双语

4.房屋过户

签署合同后,公证人会到当地土地注册局申请更改地契土地注册,将产权转给买家。更改完成后,卖家才会收到房款,在此之前房款都在公证人监管账户中,充分保证资金安全。此时房屋也完成交易,以后在土地注册局就可以查到自己的房屋产权。

 

二、贷款买房与全款买房有什么区别?

签约之前买家就需要向银行申请贷款,公证人在之后环节会审查安排签署贷款相关材料。

 

1.在哪里申请贷款?最多能贷多少?

德国少部分银行愿意贷款给海外房产购房者,除了银行买家也可以选择合法的基金机构来操作贷款。在德国购房最多能贷6成,贷款利率也很低。目前中国的银行还未能向德国的房产提供贷款,所以通常可由贷款中介来评估资质,然后推荐适合的德国银行及相关机构。贷款是打到德国银行账户上的,所以买家有必须开设德国账户。

 

2.申请贷款需要什么材料?

有签名的护照复印件、签署的按揭贷款申请书、最近3个月工资单及银行出具的资产证明。相对于工资单,德国银行会更注重资产证明。资产证明上必须能有贷款部分之外的个人流动资产证明。比如房价为100万欧元,贷款60万欧元,那么至少要有40万流动资产证明。而工资单的收入要能支付起每月的利息还款,如果无法提供月收入证明,年收入也是可以的。

 

三、在德国买房需要注意什么?

买房前正确预估购房成本,考虑好可能的支出;其次,德国百年老房很多,购置时也要考虑日后维修成本;如果全款买房,不亲自去德国也可以完成购房。

 

1.怎么正确预估成本?

在预估成本时,除房屋价格外,还要考虑到购买附加费,包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税。德国对中介佣金没有统一规定,一般在柏林含税佣金约为房价的7%,而在北威州或者慕尼黑约为房价的3.5%;公证及土地局登记费一般为房价的1.5%;房产购置税各州不等,目前北威州、石荷州、萨尔州的房产购置税已经达到了6.5%,而巴伐利亚州、萨克森州仅为3.5%。

除了购房时的一次性成本外,在德国持有房产每年需要缴纳土地税,实际缴税比例与所在城市、房产新旧程度和房价相关。

 

2.选择新房还是二手房?

在德国,百年老房很常见。很多德国人选择进行维修、改造老房子,而不是拆掉重建。传统的纯木地板和高屋顶等建筑特色,使得老房价格反而比新房更贵。所以如何选择完全看购房者自己的喜好和需求,但是值得提醒的是,老房子日后还是会面临较高比例的整修费用。

 

3.不出国能不能买房?

无论全款还是贷款购房,不出国都可以买,只要委托律师代为办理即可。律师会代替买家出席房产公证、签署购房合同。

 

德国交易时间相对短,全款通常一个月左右,贷款需要一个半月,期房则需要参考开发商提供的计划书。此外,在德国买到的房子除了厨房都为精装修,因为德国人重视厨房的缘故,通常会选择自己装修。

 

链家海外经纪人冷冰对此文亦有贡献

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