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你该了解的二手房价格影响因素以及评估方法

发布时间:2019-04-23 01:38:33作者:讯客驿站
来源:讯客驿站网上数据资料整理
文章摘要:二手房房价受什么因素的影响,购房者应该如何对二手房房价进行评估呢?何时对二手房进行价格评估呢?下面将为您解答。
关联楼盘
关联小区
关联二手房

二手房的价格高低受市场需求的变化而变化,不同区位,不同商业配套、交通配套和不同户型的二手房价格也是不同的。

一、二手房价格主要影响因素

1、区域因素。

 主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。

2、房屋自身因素。

主要包括房屋成新率、产权状况、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。一般来说,维护好的能延长房屋的使用寿命,从而提高房屋价值。

 产权状况主要分为:商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于同一位置的房屋来说,商品房住宅的价格更高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格比较低。楼层对房屋价格有较大的影响,一般来说,多层住宅以二、五层为标准,顶层比较差,一层次之,三、四层价位较好。高层住宅则是楼层越高(顶层除外),价格也越高;朝向对房屋的价格也有较大的影响。

此外,房屋的燃气状况(管道天然气、管道煤气、液化气)、物业类型(多层、板式小高层、高层塔楼)、采光(主要考虑是否有遮挡)及景观等对房屋价格都有一定的影响。

3、市场因素。

主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大,当某一区域房屋供不应求时,房屋价格就上涨。反之,当房屋供应量过大时,房屋价格就会出现下降。

4、消费者心理因素。

主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的优势,人们往往不愿去购买二手物品。购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响,如果购房者特别偏好某一区域的房屋,或者他们急于买房,那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。

以上所列举的因素是影响二手房房价的主要因素,除此之外还有其他个别因素。事实上,很多因素都可能导致二手房价格有所涨落,要看具体的情况才能进行分析。

二、二手房房价评估方法

以下列举了几种比较专业的房价评估方法:

1、成本法

A、成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

B、重置成本法,它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法

        挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例较多的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

3、收益法

      不同的地区、不同用途、类型的房产收益率也有所不同,根据待估房产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房产价值=房产纯收益÷收益还原利率。

目前在大多数情况下还是使用市场比较法。老话说的好“货比三家”永远是比较有效的方法。对普通购房者来说,在选房的时候可以采用房产价格评估的市场比较法,通过对同一小区的二手房房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行对比处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

       二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。评估合理不会吃亏,如果是随意或者大概的评估,很有可能吃大亏,所以您千万不要忽视二手房的评估。如果您有必要事先咨询相关律师,以保证自己利益的最大化。

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