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共有建筑面积有哪些分类?如何计算公摊?

发布时间:2019-04-23 01:38:28作者:讯客驿站
来源:讯客驿站网上数据资料整理
文章摘要:用作公共服务作用的公共用房和管理用房、分割墙的建筑面积都属于共有建筑面积,由房屋产权人共同占有或使用。
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共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积应按一定方式在各产权人之间进行分摊。房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。

一、共有建筑面积有哪些分类?

根据共有建筑面积的使用功能,共有建筑面积主要的可分成三类:

 

1.全幢共有共用的建筑面积

指为整栋服务的共有共用的建筑面积,此类共有建筑面积由整栋进行分摊。

 

2.功能区共有共用的建筑面积

指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积,例如某栋楼内,专为某一商业区,或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积,应由该功能区内分摊。

 

3.层共有共用建筑面积

由于功能设计不同,共有建筑面积有时也不相同,各层的共有建筑不同时,则应区分各层的共有建筑面积,由各层各自进行分摊。例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时,可分层各自分别进行分摊。

 

二、共有建筑面积如何计算?

 

1.计算范围

(1)公共服务作用的公共用房和管理用房的建筑面积

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

(2)分隔墙的建筑面积

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

 

2.计算方法

整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和,再扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积。

 

三、共有建筑面积如何计算分摊?

 

1.分摊范围

(1)可分摊面积

a.共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井;

b.共有的楼梯间、电梯间;

c.为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室;

d.为本幢服务的公共用房、管理用房;

e.共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗;

f.共有的室外楼梯;

g.共有的地下室、半地下室;

h.公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 

(2)不应分摊面积

a.作为人防工程的建筑面积;

b.独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚;

c.为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房;

d.用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物;

e.用作公共事业的市政建设的建筑物。

 

2.分摊原则

(1)产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。

(2)产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

 

3.分摊方法

(1)住宅楼

以幢为单位,按各套内建筑面积比例分摊。

(2)商、办类项目

a.以幢为单位,首先根据住宅和商业的不同使用功能,将应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积、商业专用的共有建筑面积、住宅与商业共同使用的共有建筑面积。

b.住宅专用的共有建筑面积直接作为住宅部分的共有建筑面积;商业专用的共有建筑面积直接作为商业部分的共有建筑面积;住宅与商业共同使用的共有建筑面积,按住宅与商业的建筑面积比例分别分摊给住宅和商业。

c.将住宅部分的共有建筑面积(住宅专用的面积加上按比例分摊的面积)按住宅各套内建筑面积比例进行分摊;

d.将商业部分的共有建筑面积 (商业专用的面积加上按比例分摊的面积)按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业各层,作为商业各层共有建筑面积的一部分,加上商业相应各层本身的共有建筑面积,得到商业各层总的共有建筑面积,再将该各层总的共有建筑面积按相应层内各套内建筑面积比例进行分摊。

(3)综合楼

多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能,参照商办类项目分摊的方法进行分摊。

 

4.分摊面积计算公式

(1)计算分摊系数

分摊系数=需要分摊的公用面积之和÷各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和) ÷各户套内建筑面积之和

(2)计算各套公用分摊面积

各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积

 

来源:《中华人民共和国国家标准房产测量规范.房产测量规范》、链家网整理

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