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买商品房,需要注意哪些问题?

发布时间:2019-04-23 01:38:30作者:讯客驿站
来源:讯客驿站网上数据资料整理
文章摘要:商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物,开发商通过预售来缓解资金压力,但对购房者来讲却潜伏着违约风险。作为消费者,应该了解预售商品房环节中的政策法规,避免落入购房陷阱。
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商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物,开发商通过预售来缓解资金压力,但对购房者来讲却潜伏着违约风险。所以,开发商要预售的房屋,必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定。作为消费者,也应该了解预售商品房环节中的政策法规,避免落入购房陷阱。

一、商品房要达标才能预售

1、建设用地应当是已经交付了全部土地出让金,取得了土地使用权证书的土地。

2、必须持有建设工程规划许可证。

3、按提供预售商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总资金的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付时间。这要求开发商有一定实力,不能完全依靠购买者的资金。而确定施工进度与交付时间的规定是为保障按期向买方交付房屋。

4、向县级以上政府的房管部门办理预售登记,取得商品房预售许可证。

商品房预售,预售方要申领预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”预售方要与预购方签订预售合同。预售人应当在合同签订后,将预售合同报县级以上房管部门和土地部门办理登记备案手续。此外,交付建成的房屋应及时办理产权登记手续。

二、购房者应知晓个人权利

我国目前尚未对商品房预售合同内容作统一规定。按《中华人民共和国合同法》第12条的规定,通常应当包括如下主要条款与内容:预售与预购方的基本情况,预售商品房的基本情况,坐落位置,土地使用权性质、证号、取得方式、使用年限,建设工程规划许可证号,商品房预售许可证号,逾期交付房款的违约责任,纠纷的解决方式,约定的其他条款,合同的生效条件等条款。一旦签订预售合同,预购人在订立合同过程中对预售人及预售房屋的真实情况享有知情权。房屋的真实情况预售人应当在预售前告知预购人。同时,预购人还享有在约定的时间收领商品房并取得权属登记的权利。不动产只有履行了产权登记后,所有权方能移转。

所以,预售房屋竣工验收并交付给预购人后,预购人有权要求预售人协助其办理房屋所有权登记。同时,预售人有权要求交付的房屋状况符合约定且无权利瑕疵。权利无瑕疵应当包括以下内容:首先是指预售人应当保证预售的商品房是合法的商品房,已经取得国家规定的有关许可,否则预售人对预购人承担违约责任。其次是预售人应当保证第三人对预售的商品房不能主张任何权利。

购买商品房要谨慎小心看清售房猫腻购买商品房要谨慎小心看清售房猫腻

三、谨慎小心,看清售房猫腻

商品房预购方与预售方因为信息不对称,加上购房者缺乏专业知识,一旦遇到不诚信的房产商,可能遭遇购房猫腻,落入消费陷阱。

1、了解一房多卖的问题。

一房二卖甚至多卖的情况,将使购房人权利无从保障,避免此类风险最佳的方法就是预售合同登记。登记后的预售合同因公示作用而产生公信力,具有对抗第三人的效果。就是说,登记的预购人得到房产所有权,交钱但没登记的,只能向开发商主张债权。

2、预售人不能清偿银行债务的情况。

预售人取得土地使用权后,以此设定抵押权向银行融通资金,若预售人不能清偿银行债务,银行可以将土地使用权优先受偿,但这往往会损害预购人对预购商品房的权利。特别是一些预售人收到预购款后,为拖延纳税等目的,不签订购房合同,而是通过给预购人写欠条的方式表明,若不能偿还,愿以正在开发的房产抵押还债,若此种情况的预购人再遇到预售人无法偿还银行资金的情况,受损的风险会更大。

3、建筑商的工程价款优先受偿情况。

按《合同法》286条“发包人未按约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包括人逾期不支付的,除按建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可与发包人协议将该工程折价,也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。此优先权的期限是6个月,从建设工程竣工或建设合同约定的竣工之日起计算。此为法定优先权,优先于银行等部门的抵押权和其他债权,但预购者交付房款的全部或大部分款项后,承包人的此项优先权不得对抗预购人。

4、购房者可通过请求开发商返还已付款并承担相应赔偿责任来维护自己的合法权益。

依据《解释》第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

依据《解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

购买一套称心如意的商品房,是很多人的愿望。但如果没有购房经验,不了解购房中存在的风险,就很容易落入一些开发商设计的圈套。因此,事先了解售房中存在的猫腻是很有必要的。

来源:链家网整理

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